上海楼市：买房这样踩准房产轮动周期！

admin7个月前 (10-17)上海浦东研发厂房出租出售743

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　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：沪叔，你好，老公上海户口+1年社保，外地有住房贷款记录，孩子还不到一岁，目前在爷爷房子下挂着户口（长宁区，紧邻菜小），考虑到孩子上学问题，准备购房。手中预算300w+，有哪推荐吗？主要考虑二梯队，一梯队附近的房子也买不起

　　沪叔：你好，楼市行情有轮动性，房价有城市轮动，一般从一二线高能级城市到低能级城市，每个城市内部也有自己的轮动节奏。近三年行情，上海楼市一直在轮动:2020年，学区房热；2021年，改善次新房热；2022年，豪宅热。房子带有学区概念，很吸引人，短期内需要用，是可以考虑，但是纯投资，溢价买入，这种风险大。一旦政策变动，你买的房子可能面临大跌。在学区中，有一种看生源质量优质，但是名声还没起来的学区。这些学区基本上是外观看上去还不错次新小区，住户多是知识分子，时间长了，名气起来后，回报可观。像徐汇苑在龙华上体馆版块，小区由（新加坡）上海航新房地产有限公司投资、开发、建设、经营和管理的国际化大型社区徐汇苑，是一个集住宅、酒店式公寓、甲级写字楼、高档俱乐部和各类商业配套为一体30万平方米的国际化城市综合体。小区分一二三期，一期00年，二期02年，三期08-09年，蕞小户型76平1房，总价800w+，首贷首付480w+，二贷首付640w+。这个小区对口复旦大学附属实验学校，2019年建校的9年一贯制的新校，2024年有初中部，目前小学热度比较高。具体买房选筹详见知识星球。

　　提问：沪叔，你好，有个问题想咨询下：现家庭在上海有两套房产，一个是梅园双学区房，现总价650左右（20年购入，学区三年后用），另外一个在南码头多层房总价在930左右，以后要陪娃念书，在学校附近租房。南码头这套升值较慢，想卖掉换成升值潜力更大的房产，预计价格在1300万以内，8-10年预期，社保180个月，请问买哪个片区是个比较好的选择？摇新房的话积分不高，是买二手房还是去买不要求积分的新房呢？谢谢！

　　沪叔：你好，不管你是想买新房还是二手房，选对板块买房成功一半，买房涨幅决定因素依次是板块、地段、楼盘，产品，无论是一线城市还是二线城市，城市内部各区之间的房价存在比较大价格梯度，每个区域情况更是各有不同，先确定具体区域，选对优质板块，再鸡肋户型也会涨；而劣质板块，户型再怎么优秀的房子也很难涨。买房如何选定板块详见知识星球。目前你的新房基础分应该是25分（如果置换南码头房子后），也就是15年社保，那么这个情况打新，积分热门盘买不了，买一些不触发积分的新盘可以考虑，这种盘的特点属于单批次房源推出来特别多一般多于500套或者是楼盘有比较鸡肋的诟病缺点，其次就是考虑把南码头的老房子置换换更优异版块的二手房。

　　提问：沪叔，你好，我家头部套房子在松江泗泾，距离地铁站2公里，2005年的房子，环境适合居住，但小区物业管理不好且离地铁较远，目前市场价估计在380万-400万，有贷款180万。三年前签署过同意拆迁，但是后来拆迁又没消息了。第二套房子目前自住，在浦东川沙，初中对口华夏西校，市场价在300万左右，无房贷。大宝今年下半年可以入学浦东的对口初中。二宝两年之后读小学。目前的想法：1. 松江这套房子的房价肯定跑输了上海房价，想两套房子都卖掉，这样现金大概有500万，然后到浦东另外买一套适合自住的学区房（两年后二宝读小学，要同时考虑小学和初中）预算在700-800万。您有推荐的板块吗？我先生在张江上班，我自由职业。2. 赌松江房子未来五年会拆迁，不动松江的房子。卖掉川沙的房子，现金300万，另外买一套用来挂户口的学区房（小学兼初中），预算400万左右。大概了解下来，对口进才北校的小区这个预算可以买得到挂户口的房子，但是不能自住。进才北校和华夏西的差距很大吗？是否值得这样折腾一下？从资产保值增值和学区的角度，求您的建议！谢谢！

　　沪叔：你好，赚钱是靠今天50，明天100，这样一点点积累下来吗？显然不是，赚钱，是靠非线性增长，当然也有逻辑框架之外的东西，也就是运气。之前比较火的线天出拆迁公告，买家买了个房子，刚买完就涨了100万。这是不是运气？买房只要你用心选筹，买入后做到涨跌心里肯定有数，至于涨多张少，其实在你买入的那一刻，就不是你能控制的。买房选筹逻辑详见知识星球。你想法比较适中，实操性稳妥，具体买哪看对双学区的要求和产品的要求。川中华西校区和进才北，有差距，进才北，市实验性示范性高中上线%，是浦东仅次于建平西的名校；如果读川中华夏西路初中，高中报录考川中，那按照川中目前的重本和一本率其实当下也还可以。浦东户籍对口，房和户迁过去了，提前一年考虑就可以。

　　提问：沪叔，你好，能不能帮忙分析一下金地马陆的项目，以及自住及半投资角度来看马陆这个区位怎么样呢谢谢

　　沪叔：你好，投资背后逻辑要关注市场上新的变化新的机遇本质，从技术层面来说理解价值的基础上玩好概率和赔率，属于理性思维，就像近郊区新房，上涨概率低，但赔率高，要不就是不涨，涨起来就很吓人。市中心老破旧，上涨概率高，年年都涨，但是涨幅有限。自住尽量在能力范围内选择踮起脚能够得着的房子，减少后期置换成本。嘉定马陆项目属于地铁盘，马陆整体的生活配套齐全，有绿地缤纷城，十一号线马陆站，金地所在的片区都是次新商品房，未来也有宋校的落地，居住便利，且金地口碑好，不用担心交付；但是马陆项目的工地不知道您是否实地看过，左右两侧是地铁11号线和高架沪翔高速，噪音大，整体这边小区都受影响，项目东面和南面都是工业，整体马陆工业为主。具体买房选筹详见知识星球。

　　提问：沪叔，你好，买房小白，对楼市没有什么概念，不知道房地产市场规律如何？什么是所谓的价格洼地呢？买房时怎样找到价格洼地呢？

　　沪叔：你好，关于房产这个问题，要明确的一点是：买房寻找价格洼地是很有必要的，那么首先要明白价格洼地产生的原因：其一由宏观造成的有时机洼地和地段洼地；其二由微观造成的价格洼地有新盘洼地、二手洼地。其次，房价和股价一样，短期市场是很难预料的。再者，在楼市上涨的不同阶段，市场情绪也会随之发生变化。关于认知升级，有一点是很重要的，那就是：人是社会性的动物，只有懂得协作沟通的人才能进步，否则只能永远地呆在社会的蕞底层。关于人生与财富这个问题，其实工作在很大程度上决定生活方式，选择一份什么样的工作，就基本有什么样的生活节奏。工作之余，不要忘了买房，毕竟投资才能获得长期的胜利。具体详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。返回搜狐，查看更多