7号线后滩站上盖，上海浦东后滩SK大厦写字楼出租921平方米整层

一、房源概况

上海SK大厦位于浦东后滩板块，黄浦江东岸，西面临江，北隔耀元路为世博文化公园，南接前滩，与徐汇滨江隔江相望。本次推出的是塔楼中区五层相邻单元，由01与02两个单元连通而成，整层建筑面积921平方米，单元门正对电梯厅，标准交付、现房可看

塔楼高280米，是后滩一带的制高点。对需要在上海设区域总部或办事处、把企业形象与客户接待一并解决的外地企业，这类“整层独立门厅＋一线江景”的单元，在同一片区的可选性并不高

二、区位与交通

· 板块：浦东后滩，属世博地区沿江带，与北侧世博园区旧址、南侧前滩同带不同板块，商务氛围与租户结构各有差异

· 轨道：7号线后滩站（北侧1号出口），站点与板块同名；19号线在建；6、8、11号线东方体育中心站配全天班车短驳

· 道路：紧邻卢浦大桥、南北高架、济阳路高架，过江可走龙耀路隧道

· 机场：虹桥机场约14公里，浦东机场约31公里，适合频出差的长三角业务团队

这张图值得单独看一遍。办公楼入口与展厅入口分设于东侧，商业入口在西侧，人车与货运不在同一面进出；班车停靠点在北侧耀元路，办公楼下客点在楼前，雨天从下车到进楼不必绕行。对每天有客户来访、又有员工班车通勤的团队，出入口的分设比大堂装修更能减少管理上的摩擦

三、面积构成与平面形态

本单元为01与02两个相邻单元，可连通为一处连续空间。平面图标注面积：02单元487.36平方米，位于长边一侧，窗面连续、进深方向较完整；01（5001）单元434.9平方米，位于转角，两面临窗、视野更开阔。两单元相加为922.26平方米，业主方口径为921平方米，差异源于测量规则，签约面积以房产测绘成果为准

合并后的平面形态值得注意：核心筒集中在一侧，单元沿两面外墙展开，进深方向不做长条切割，中间不需要穿过电梯厅或公共走廊，921平方米可以连成一片使用。常规布局下，临窗一侧适合开放办公区，把工位贴着窗排；转角处视野优质，适合接待与会议；靠近核心筒一侧留给机房、打印、储物与茶水。这样的分区不涉及主体结构，只落在隔断与机电点位上

四、窗与视线：江、桥与公园

单元沿两面外墙连续开窗，上部窗扇可开启，窗台高度较低，坐下时视线仍可越过窗台看到江面。这部分用现场照片说明，无需修饰

三张全景拍自同一高度，转一个角度就换一幅画面：一侧是江与桥，一侧是公园与绿地

对来访客户而言，会议室外有这样一个背景，谈事的氛围与在纯办公园区里不同；对每天在此办公的团队而言，视野开阔、南向采光、楼层高不受遮挡，是能被员工实际感知的条件。这类条件难以量化，但在同一片区同等面积的单元之间，往往是客户蕞终做出选择的那个理由

五、交付标准与改造量

本单元按标准交付：吊顶、地面、空调末端、消防与基础照明到场，隔断与家具由承租方自行完成

· 顶面：矿棉板吊顶，嵌入式长条灯具、条形散流器、烟感与喷淋均已安装；进场后按隔断位置调整喷淋与烟感，灯具按工位重新分回路

· 地面：600×600方块拼装地板，接缝规整；可保留直接铺地毯，若做地台或重型机柜需先核地板承载与架空高度

· 窗与外墙：成品窗框与玻璃，上部分格可开启，窗台以下为实体墙裙；可加装遮阳或贴膜控制西晒，外立面不得改动

· 机电：VAV末端、消防与基础照明到位；弱电与机房不在交付范围，需从弱电井引出桥架、按房间划分温控分区

· 隔断：现场为空场；常规做法是玻璃隔断＋一间大会议室＋三至四间独立办公室，其余做开放区

从照片看，这层的标交完成度在同片区属于中上：顶面、消防、地面都已到位，进场主要是做隔断、布线与软装，不需要重做基层。真正需要提前排期的有三件事：按蕞终隔断图调整喷淋与烟感（要走消防报审）、弱电桥架与机房位置在设计阶段一次定好、以及加时空调的计费方式与较短申请时长

六、空调、电梯与楼下配套

塔楼采用VAV变风量中央空调，末端可按区域调节风量，对一个921平方米、内外区温差明显的单元有实际意义：临窗区域可单独调温，不必与核心筒一侧共用一套送风。夏季西晒时段冷量是否足够、末端能否按房间拆分，属于需要现场核实的细节

楼下配套集中在裙房与地下一层，商业体量约2.5万平方米：

· 员工餐厅：约2000平方米特色美食空间，白领餐厅形式，覆盖工作餐与社交用餐

· 商务接待：正餐品牌与咖啡茶饮门店齐备，另有麦当劳等快餐

· 生活服务：银行网点、健身与普拉提等运动门店

· 会议活动：裙房内另设约1000平方米多元商务空间，可承接会议与活动

· 停车：1152个车位，地下车库入口在友诚路一侧

七、上下班与客户来访的路

对一栋办公楼，通勤条件决定招聘半径，来访条件决定客户的第一印象。后滩板块处在南北高架与黄浦江之间，轨道交通与快速路各有一条主通道

· 7号线后滩站：站点位于楼北侧耀元路，1号出口出来即到班车停靠点与步行入口

· 19号线（在建）：站点与开通时间以主管部门与申通地铁集团公告为准

· 6、8、11号线：东方体育中心站，全天班车短驳，站点与班次由物业安排

· 自驾：卢浦大桥、南北高架、济阳路高架入口均在近处，过江可走龙耀路隧道

· 机场：虹桥约14公里、浦东约31公里，适合需要频出差的长三角业务团队

八、适用与不适用的情形

按面积、视野与配套条件，以下几类团队可将本单元列入考察范围：

· 需要在上海设区域总部或办事处、把形象与接待一并解决的外地企业

· 以客户拜访为主要工作方式的专业服务机构、贸易与供应链公司

· 看重视线与采光的设计、传媒、消费品牌团队

· 员工规模在60至90人之间、需要独立门厅与整层空间的科技公司

· 员工通勤依赖7号线、客户往来依赖虹桥与浦东两个机场的团队

以下几类情形建议另行考虑：需要7×24小时独立冷源、单位面积发热量高的算力或实验室空间；需要以200至300平方米起租、逐步扩租的初创团队（本层以350至490平方米单元为主，更小可分面积须与业主方确认）；需要洁净车间、重型设备或特殊荷载的；以及把租金作为唯一决策标准、不看重区位与形象的团队

九、现场考察建议顺序

1. 先在楼北侧耀元路看班车停靠点与办公楼下客点，判断员工到岗与客户下车的实际体验

2. 再进大堂与电梯厅，记录从电梯厅到单元门的距离

3. 进入单元后先看窗，确认朝南与朝东两侧的视线、窗台高度与可开启方式

4. 随后量取吊顶下净高、柱距与进深，核对隔断方案是否成立

5. 蕞后逐项询问VAV分区数量、加时空调计费方式、弱电井位置与容量、消防报审流程与周期

建议携人员编制表、隔断平面方案与机柜清单，便于当场判断改造范围

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